Myšlienka vlastniť dovolenkový apartmán pri mori alebo chalupu v horách znie ako splnený sen. Možnosť kedykoľvek vycestovať, relaxovať vo svojom a prípadne nehnuteľnosť prenajímať, je pre mnohých lákavá. No predtým, než sa do kúpy pustíte, je dôležité uvedomiť si, že realita môže byť zložitejšia, než sa zdá.
Kúpa dovolenkovej nehnuteľnosti v zahraničí prináša mnohé výhody, no zároveň aj právne, daňové a praktické úskalia. Ak sa chcete vyhnúť nepríjemným prekvapeniam, pripravili sme pre vás zoznam najdôležitejších faktorov, ktoré je potrebné zvážiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
1. Legislatíva a vlastnícke práva v danej krajine
Každá krajina má svoje vlastné zákony týkajúce sa nadobúdania nehnuteľností cudzincami. Niekde sú pravidlá benevolentné, inde prísne regulované. V niektorých prípadoch môžu cudzinci kupovať len cez právnickú osobu, v iných potrebujú povolenie od štátu.
Tip: Zistite si vopred, aké vlastnícke práva sú s danou nehnuteľnosťou spojené. Je to priame vlastníctvo, alebo len dlhodobý prenájom (tzv. leasehold)?
2. Právne služby a overený právnik
Bez kvalitného právneho zastúpenia v danej krajine sa do kúpy radšej nepúšťajte. Právnik by mal overiť vlastníctvo, preveriť, či na nehnuteľnosť nie sú viazané ťarchy, a ustrážiť, aby všetky dokumenty boli v súlade so zákonom.
Ideálne je spolupracovať s právnikom, ktorý hovorí vaším jazykom a má skúsenosti s cezhraničnými transakciami.
3. Financovanie a kurzové riziko
Kupujete za hotovosť alebo plánujete hypotéku? Niektoré banky poskytujú úvery aj na kúpu v zahraničí, najmä ak ide o krajiny EÚ.
Rovnako si dajte pozor na kurzové rozdiely. Cena, ktorú vidíte v eurách, sa môže pri platbe v inej mene zmeniť v závislosti od aktuálneho výmenného kurzu.
Freepik
4. Daňové povinnosti a poplatky
Nezabudnite, že vlastniť nehnuteľnosť znamená platiť dane – v niektorých krajinách je to daň z nehnuteľnosti, daň z príjmu pri prenájme alebo dedičská daň.
Tiež si preverte jednorazové poplatky spojené s kúpou – napríklad kolky, poplatky za zápis do katastra, notárske služby či DPH pri novostavbách.
5. Údržba a prevádzkové náklady
Aj keď nehnuteľnosť využívate len pár týždňov v roku, stále si vyžaduje údržbu. Niekde platíte mesačné poplatky za správu, inde musíte riešiť upratovanie, záhradu či servis techniky samostatne.
Zistite si vopred, ako sú organizované služby ako voda, elektrina, internet či odvoz odpadu.
6. Prenájom nehnuteľnosti: možnosti a regulácie
Plánujete nehnuteľnosť aj prenajímať? Pozor – nie všade je to legálne bez špeciálnej licencie. Mestá ako Barcelona, Amsterdam či Lisabon majú obmedzenia na krátkodobé prenájmy cez platformy ako Airbnb.
V niektorých krajinách tiež musíte zaregistrovať každý pobyt a platiť daň z prenájmu.
7. Lokalita, dostupnosť a infraštruktúra
Aj keď vás zláka romantická samota, praktická stránka veci je kľúčová. Je v blízkosti letisko, nemocnica, obchod, služby? Ako ďaleko to máte na pláž, k jazeru či do centra mesta?
Dobrá lokalita zvyšuje aj šancu, že sa vám investícia v budúcnosti zhodnotí.
8. Klimatické podmienky a sezónnosť
Dovolenkové nehnuteľnosti bývajú často v oblastiach s výkyvmi počasia – suchá, silné vetry, tropické búrky.
Zohľadnite, ako klimatické podmienky ovplyvnia nehnuteľnosť v priebehu roka – vlhkosť môže poškodzovať nábytok, extrémne teploty ovplyvňujú spotrebu energie.
9. Jazyková bariéra a kultúrne rozdiely
Dohodnúť sa na zmluvách, riešiť opravy, komunikovať s miestnymi úradmi – to všetko si vyžaduje jazykové znalosti alebo dobrého sprostredkovateľa.
Rovnako si zistite, aké sú kultúrne a spoločenské zvyky v oblasti, aby ste predišli nedorozumeniam.
Freepk---2025-07-11T134648.884_984_0_0.webp)
10. Poistenie nehnuteľnosti v zahraničí
Nepodceňujte poistenie. Riziká ako povodne, požiare či vandalizmus môžu spôsobiť značné škody. Overte si, či vaša slovenská poisťovňa kryje aj nehnuteľnosti v zahraničí, alebo je lepšie uzavrieť zmluvu priamo na mieste.
Najobľúbenejšie destinácie pre Slovákov v roku 2025
Chorvátsko
Dlhodobo najpopulárnejšia voľba – Slovákov lákajú nízke vzdialenosti, podobná kultúra a dobrá dostupnosť autom či lietadlom.
Ceny pri mori často podobné slovenským mestám, približne 2 000–3 500 €/m².
Španielsko (Costa del Sol, Costa Blanca, Baleáry)
Boom investícií – „európska Florida“ Costa del Sol sa teší enormnému záujmu, vrátane mladších tridsiatnikov.
Rovnako sú žiadané Baleáry a Kanárske ostrovy.
Celonárodný priemer: 2 200 – 2 526 €/m² (apríl 2025)
Taliansko
Oblasť Toskánska a prímorské regióny patria medzi stálice – Slováci ich vyhľadávajú pre dovolenkový charakter nehnuteľností.
Priemerná cena vo štvrtom štvrťroku 2025 je 2 099 €/m² (novostavby/residencial)
Dubaj (Spojené arabské emiráty)
Atraktívny luxusný trh s vysokými výnosmi. Rastu záujmu napomáha stabilita regiónu a daňové výhody .
Štandardný byt, priemerná cena novostavieb: AED 11 840/m² (~USD 3 220/m²)
Exotické destinácie mimo EU
Vzrástol záujem o Cyprus, Turecko, Egypt, Gruzínsko či dokonca ostrov Réunion – ideálna kombinácia exotiky a európskej právnej istoty (Réunion ako súčasť Francúzska).
Ďalšími vlnami investície sa dostali do oblastí ako Dominikánska republika, Megève (Francúzsko), Zermatt (Švajčiarsko) či Florida.
---2025-07-11T135409.284_984_0_0.webp)
Kde hľadať zahraničné nehnuteľnosti
Medzinárodné realitné portály (v angličtine aj nemčine/francúzštine)
Ak chcete prehľad o cenách, lokalitách a type ponúk, medzinárodné portály sú ideálnym štartom. Platformy ako Rightmove Overseas, Green-Acres, Idealista (pre Španielsko) alebo Immobiliare.it (pre Taliansko) ponúkajú tisíce overených inzerátov, vrátane vizualizácií, lokalít a kontaktu na majiteľov či realitky. Vhodné sú najmä na porovnanie cien v rôznych krajinách či oblastiach a na prvotný prieskum pred kontaktovaním sprostredkovateľa.
Slovenské realitky so zahraničnými partnermi
Viaceré renomované realitné kancelárie na Slovensku spolupracujú s overenými partnermi v zahraničí alebo majú vlastné siete. Pomôžu vám s výberom, prekladmi aj právnym servisom. Patria sem napríklad Lexxus, DirectReal Global či menšie špecializované agentúry zamerané na Chorvátsko alebo Španielsko. Výhodou je komunikácia v slovenčine a možnosť absolvovať celý proces s podporou domáceho makléra.
Špecializované realitné kancelárie v cieľovej krajine
Ak už viete, kde by ste chceli investovať, oplatí sa osloviť miestne realitné kancelárie, ktoré majú skúsenosti s klientmi zo zahraničia. V Dubaji sú to napríklad Property Finder alebo Bayut, v Španielsku či Taliansku má silné zastúpenie Engel & Völkers. Hľadajte agentov, ktorí hovoria anglicky, rozumejú miestnym zákonom a ponúkajú kompletný servis – od obhliadky po zápis do katastra.
Výstavy a realitné veľtrhy
Realitné výstavy a veľtrhy ponúkajú možnosť osobného kontaktu s developermi, agentmi aj právnikmi. Získate reálny obraz o ponuke, novinkách na trhu a často aj špeciálne akciové ceny. Medzi známe podujatia patrí Real Expo, Property Show Vienna či Investičné dni Bratislava. Pre mnohých sú výborným spôsobom, ako získať dôveru pred prvou veľkou investíciou.
Ako sa pripraviť na kúpu
Predtým, než začnete podpisovať zmluvy, zabezpečte si právnika, ktorý má skúsenosti s cezhraničnými prevodmi nehnuteľností. Zistite si všetky vedľajšie náklady – nielen cenu samotnej nehnuteľnosti, ale aj poplatky za kataster, právne služby, dane či správu. Overte si tiež, či budete potrebovať zahraničný bankový účet, alebo môžete všetko riešiť zo Slovenska. Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí platí dvojnásobne, že pripravenosť vám môže ušetriť tisíce eur a množstvo stresu.
Dokumenty a služby, ktoré budete pravdepodobne potrebovať
K štandardnému priebehu kúpy patrí právne overenie vlastníctva (tzv. title deed), preverenie dlhov, preklad kúpnej zmluvy, notárske overenie a zápis do katastra. Ak plánujete prenajímať, v mnohých krajinách budete potrebovať licenciu alebo registráciu na daňovom úrade. Najrozumnejšie je, ak vás celým procesom sprevádza miestny právnik alebo licencovaný maklér, ktorý dohliadne na korektnosť všetkých úkonov.
Premyslená kúpa sa vyplatí
Kúpa dovolenkovej nehnuteľnosti v zahraničí nie je len o romantickej predstave rannej kávy na terase s výhľadom na more. Je to dôležité rozhodnutie, ktoré si vyžaduje trpezlivosť, informovanosť a pripravenosť čeliť administratívnym aj kultúrnym rozdielom.
Každá krajina má vlastné pravidlá, dane, zvyklosti a špecifiká, ktoré môžu prekvapiť – či už pri kúpe, prenájme alebo samotnom vlastníctve. Ak sa však na celý proces pozeráte ako na dlhodobú investíciu do kvality života, získate nielen strechu nad hlavou, ale aj pokoj na duši.
Dovolenková nehnuteľnosť vám môže priniesť omnoho viac než len oddych – môže sa stať vaším druhým domovom, bezpečným prístavom či zdrojom pasívneho príjmu. Ak ku kúpe pristúpite s rozvahou, zabezpečíte si nielen príjemné miesto na trávenie voľna, ale aj majetok s potenciálom rastu hodnoty. A hoci prvé kroky môžu byť komplikované, radosť z vlastného kúsku sveta, kam sa môžete vracať kedykoľvek, býva na nezaplatenie.
Zdroj úvodnej fotky: Freepik
