Tajné tipy: Ako kúpiť byt či dom, ktorý sa ešte neinzeruje

Hľadáte nehnuteľnosť, ale zdá sa vám, že všetko zaujímavé je už rozchytané? Práve ste narazili na problém, ktorý rieši čoraz viac ľudí – ponuka na realitných portáloch sa míňa rýchlejšie než ranné rožky v nedeľu. Čo ak vám však povieme, že existuje svet „skrytých“ nehnuteľností, ktoré sa tam vôbec nedostanú? Svet mimo hlavné inzertné weby, kde sa ešte dajú nájsť výhodné kúpy.

V tomto článku sa s Vami podelíme o osvedčené stratégie, ako hľadať nehnuteľnosti mimo hlavných portálov, ako komunikovať s majiteľmi, kde číhajú najlepšie príležitosti a ako sa pripraviť, aby ste získali náskok pred ostatnými. Dozviete sa tiež, prečo práve tieto „off-market“ ponuky môžu byť výhodnejšie než tie, ktoré si prezerá tisíce iných záujemcov denne.

Prečo sa niektoré nehnuteľnosti neobjavujú na realitných portáloch?

Nie každý predávajúci chce svoju nehnuteľnosť vystaviť online. Dôvody sú rôzne. Niekedy ide o diskrétnosť – predávajúci nechce, aby o predaji vedeli susedia či známi. Inokedy o čas – niektorí si neprajú zástupy ľudí na obhliadkach. 

A často ide aj o to, že predaj sa rieši cez osobné odporúčania alebo už existujúce kontakty realitného makléra. Výsledkom sú tzv. „off-market“ alebo „pocket listings“, ktoré sa na portály vôbec nedostanú.

Tieto nehnuteľnosti sú ako skryté poklady. Nie sú verejne propagované, no o to väčšiu hodnotu môžu mať – nižšia konkurencia medzi kupujúcimi znamená lepšiu vyjednávaciu pozíciu pre Vás.

Kupujete nový byt? Na tieto skryté nedostatky si dajte obrovský pozor!

Kupujete byt? Nenechajte sa nachytať! Objavte skryté nedostatky, ktoré môžu stáť veľa peňazí a stresu. Čomu venovať pozornosť ešte pred podpisom zmluvy?

Ako hľadať mimo hlavných realitných portálov?

Ak sa rozhodnete hľadať nehnuteľnosť mimo portálov, potrebujete zmeniť prístup. Nečakajte, že na vás „niečo vyskočí“ – tentoraz to vyžaduje aktívne hľadanie a niekoľko šikovných stratégií.

Prvým krokom je budovanie kontaktov. Dajte vedieť známym, kolegom, susedom či dokonca na sociálnych sieťach, že hľadáte nehnuteľnosť v konkrétnej lokalite. Mnohí ľudia sa ešte nerozhodli, že predajú, ale sú otvorení ponuke, ak sa naskytne vhodná príležitosť.

Dôležitým nástrojom je aj spolupráca s realitným maklérom, ktorí pracuje v teréne a má v rukáve „tajné“ ponuky, ktoré ešte nemajú ani fotky. Tieto ponuky dostanú len ľudia, ktorých majú v databáze ako vážnych záujemcov.

Oslovenie vlastníkov priamo: Funguje to?

Áno, a dokonca veľmi dobre. V Spojených štátoch aj v západnej Európe ide o jednu z najpoužívanejších taktík medzi investormi a záujemcami o bývanie. U nás je to stále pomerne nevyužitý priestor, a preto máte šancu byť o krok vpredu.

Ak viete, že vás zaujíma konkrétny dom alebo byt, ktorý sa neponúka, neváhajte a oslovte majiteľa. Môžete napísať slušný list alebo zanechať odkaz v poštovej schránke. Uveďte, že máte záujem, že rešpektujete ich súkromie a že v prípade záujmu o predaj by ste radi nadviazali kontakt. Mnohé nehnuteľnosti sa predajú bez jediného inzerátu práve takto.

Sledujte lokálne zdroje a netradičné kanály

Staršie noviny, vývesky v obchodoch, dedinské webové stránky či skupiny na Facebooku sú miestom, kde ľudia často inzerujú predaj nehnuteľnosti predtým, než sa obrátia na realitku. Zamerajte sa na lokálne skupiny ako „Kúpim, predám v [názov mesta]“ alebo komunity obyvateľov konkrétnej štvrte.

Skúsení kupci sledujú aj katastrálne záznamy – teda verejne dostupné dáta o vlastníkoch, ktoré môžu odhaliť zaujímavé príležitosti. Napríklad ak je vlastník v dôchodkovom veku a v nehnuteľnosti sa už dlhšie nežije, môže byť otvorený predaju, len ešte nespustil aktívny proces.

Tipy na alternatívne zdroje off-market ponúk

Ak sa chcete dostať k nehnuteľnosti ešte predtým, než sa o nej dozvie širšia verejnosť, môžete využiť niekoľko netradičných, no veľmi efektívnych zdrojov. Jednou z najzaujímavejších možností sú dražby – najmä exekučné alebo súdne. Tieto ponuky sú často zverejňované vopred na špecializovaných stránkach a vyžadujú určitú dávku prípravy, no môžu priniesť zaujímavé príležitosti. Výhodou je, že ide o transparentný proces, no zároveň sú medzi záujemcami stále menej známe.

Ďalším miestom, kde sa dajú nájsť potenciálne dostupné nehnuteľnosti, sú registre záložných práv či konkurzné registre. Ak narazíte na nehnuteľnosť s aktívnym záložným právom a dlžník má ťažkosti, je možné, že čoskoro bude predávaná – často za výhodnejších podmienok. Aj keď tieto databázy vyžadujú viac úsilia a orientácie, skúseným hľadačom vedia poskytnúť zlatú žilu nepublikovaných ponúk.

Zaujímavou cestou sú aj developeri, ktorí ešte nezačali s verejnou predajnou kampaňou. V mnohých prípadoch ponúkajú byty vo fáze „predpredaja“ – teda skôr, než sa projekt dostane na portály. V takýchto prípadoch je výhodou nielen širší výber, ale často aj výhodnejšie ceny, ktoré sa s blížiacim sa termínom kolaudácie zvyšujú. Ak máte kontakty alebo sledujete developerské spoločnosti, môžete sa k týmto informáciám dostať včas.

Najčastejšie chyby pri kúpe staršieho domu: Ako sa im vyhnúť?

Chystáte sa kúpiť starší dom? Naučte sa rozpoznať najčastejšie chyby, ktoré vás môžu vyjsť draho. Pozrite si, čo si vopred preveriť a čomu sa vyhnúť.

Ako sa pripraviť na rýchlu reakciu

Pri off-market nehnuteľnostiach je kľúčové byť pripravený. Znamená to mať vyriešené financovanie, jasnú predstavu o rozpočte a často aj predpripravenú zmluvu. Čím rýchlejšie viete konať, tým väčšia šanca, že si vás predávajúci vyberie namiesto iných.

Ak ešte nemáte skúsenosti, poraďte sa s realitným právnikom alebo odborníkom, ktorý vám pomôže zmluvne podchytiť kúpu aj bez realitného portálu.

Ako vyjednávať pri kúpe off-market nehnuteľnosti

Jednou z výhod priameho kontaktu s predávajúcim je možnosť osobného prístupu a dohody. No práve preto je dôležité vedieť, ako v takomto prípade vyjednávať. Tu neplatí taktika tvrdého nátlaku ako pri dražbe – oveľa viac záleží na dôvere, rýchlosti a ochote dohodnúť sa. Predávajúci, ktorý zatiaľ neinzeroval, často hľadá rýchle a spoľahlivé riešenie, nie maximálny zisk.

Pri oslovení odporúčame byť úprimní a slušní. Vysvetlite, prečo vás nehnuteľnosť zaujala, a ubezpečte majiteľa, že máte záujem o férové podmienky. Ak už máte predschválenú hypotéku alebo viete kúpiť za hotovosť, určite to uveďte – je to silný argument, ktorý môže urýchliť rozhodovanie. Ponúknite aj pomoc pri vybavovaní formalít, prípadne návrh na jednoduchú zmluvu cez notára.

Vopred si premyslite cenové rozmedzie, v ktorom ste ochotní sa pohybovať. Mnohí predávajúci ocenia, ak im namiesto nejasného „koľko by ste chceli?“ ponúknete konkrétnu sumu a alternatívu. Pripravenosť a rešpekt voči druhej strane vám môže otvoriť dvere k výhodnej kúpe, ktorú by ste pri bežnom inzeráte možno ani nezískali.

Výhody a nevýhody off-market nehnuteľností

Najväčšou výhodou je menšia konkurencia. Mnohé tieto nehnuteľnosti nie sú v „bitkách“ desiatok záujemcov, čo znamená, že máte priestor na férovú dohodu. Často ide aj o rýchlejší proces – keďže komunikujete priamo.

Na druhej strane je riziko, že nepoznáte reálnu trhovú hodnotu, ak nemáte k dispozícii porovnanie s inými nehnuteľnosťami v okolí. A bez odborníka môžete ľahko prehliadnuť právne alebo technické riziká.

Ak sa rozhodnete hľadať mimo hlavných portálov, pripravte sa na trochu viac námahy, ale aj na omnoho väčšiu odmenu. Najlepšie nehnuteľnosti sa často predajú ešte skôr, než sa vôbec objavia na internete. Buďte medzi tými, ktorí ich objavia skôr – vďaka osobným kontaktom, odvahe osloviť majiteľov a schopnosti konať rýchlo.

V realitnom svete vyhráva ten, kto je o krok vpredu. A keď budete hľadať tam, kde ostatní nehľadajú, môžete získať oveľa viac.

Zdroj úvodnej fotky: Freepik