Na fotkách vyzerá byt priestranne, svetlo v ňom priam tancuje a terasa pripomína luxusný hotel pri mori. No po príchode na obhliadku zistíte, že „priestranná obývačka“ má ledva miesto na gauč a „terasa“ je v skutočnosti úzky balkón nad rušnou cestou. Taká je realita v realitách – medzi tým, čo ukazuje inzerát, a tým, čo vás čaká v skutočnosti, môže byť obrovská priepasť.
Dôvodom nie je len snaha predať či prenajať čo najrýchlejšie, ale aj umenie pracovať so slovami, uhlami fotoaparátu a jemným prekrúcaním faktov. Kupujúci či nájomník sa tak často ocitne v situácii, kedy realita neodpovedá očakávaniam. Ako teda čítať inzerát medzi riadkami, aby ste sa nenechali oklamať?
Prečo realitné inzeráty často klamú
Jazyk, ktorý znie lákavo, ale nehovorí pravdu
Realitní makléri vedia, že správne zvolené slová predávajú. Preto sa stretnete s výrazmi ako „útulný“ (rozumej malý), „investičná príležitosť“ (bude treba veľa investovať) alebo „potrebná drobná rekonštrukcia“ (pripravte sa na kompletnú prerábku).
Tieto formulácie nie sú otvorenou lžou, ale skôr kreatívnym marketingom. Kto nevie čítať medzi riadkami, môže byť po obhliadke nepríjemne prekvapený.
Fotografie verzus realita
Profesionálne fotenie dokáže zázraky – širokouhlý objektív zväčší priestor, správne nasvietenie zakryje nedostatky a úprava farieb dodá miestnosti sviežosť, ktorú v skutočnosti necítiť. Niektoré fotky bývajú dokonca staršie alebo z obdobia, keď bol byt v lepšom stave.
Fotografia vám síce ukáže dispozičné riešenie, ale skutočnú atmosféru, stav vybavenia či hluk z ulice pocítite až osobne.
Zamlčané informácie
Inzerát nemusí klamať priamo – stačí, že zamlčí podstatné fakty. Nebude tam spomenuté, že byt je na prízemí vedľa kontajnerov, že okná smerujú na sever a teplo sa stráca rýchlejšie, alebo že spoločné priestory sú v havarijnom stave.
Takéto detaily síce nie sú povinnou súčasťou inzerátu, no pre vaše rozhodovanie môžu byť kľúčové.
Freepik
Ako sa nenechať nachytať pri prezeraní inzerátov
Overujte si informácie vopred
Ak vás inzerát zaujme, pred obhliadkou si overte, kde presne sa nehnuteľnosť nachádza. Google Maps, Street View či diskusie na lokálnych fórach vám môžu prezradiť, ako to v okolí skutočne vyzerá.
Navyše tak zistíte dostupnosť obchodov, zastávok či škôl, čo môže výrazne ovplyvniť vaše rozhodnutie. Nezabudnite si preveriť aj plánované projekty v lokalite, ktoré môžu do budúcna zmeniť jej charakter.
Pýtajte sa konkrétne otázky
Na obhliadke sa nebojte pýtať aj na nepríjemné veci – aký je priemerný účet za energie, ako funguje vykurovanie, či sa v blízkosti plánuje stavba. Čím konkrétnejšie otázky, tým menší priestor na vyhýbavé odpovede.
Pýtajte sa aj na veci, ktoré na prvý pohľad nevidno, ako napríklad stav rozvodov či históriu opráv. Takto predídete nepríjemným prekvapeniam po nasťahovaní.
Porovnávajte viac ponúk
Nezostávajte pri jednom inzeráte. Keď uvidíte viac nehnuteľností, ľahšie rozpoznáte, čo je bežný štandard a čo je „príliš dobré na to, aby to bola pravda“. Navyše získate lepšiu vyjednávaciu pozíciu, keď budete mať prehľad o cenách a podmienkach na trhu. Porovnávanie vám tiež pomôže určiť, na čom vám pri bývaní skutočne záleží.
Choďte na obhliadku dvakrát
Prvá návšteva je často o emóciách – druhá vám dá šancu vnímať detaily, ktoré ste predtým prehliadli. Skúste prísť aj v inom čase dňa, aby ste vedeli, aký je hluk či svetlo. Počas druhej návštevy môžete prizvať odborníka, ktorý odhalí technické nedostatky. Druhý pohľad vás tak môže ochrániť pred zbytočnými investíciami do opráv.
Právne a zmluvné nástrahy, na ktoré si dajte pozor
Pri kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti sa veľa ľudí spolieha na informácie z inzerátu či ústne uistenia predávajúceho alebo makléra. To však môže byť riskantné.
Ak niečo nie je uvedené priamo v zmluve alebo oficiálnych dokumentoch, neskôr sa môže ukázať, že právny stav nehnuteľnosti nezodpovedá tomu, čo ste si mysleli. Takéto prekvapenia môžu znamenať zdržanie, dodatočné náklady alebo dokonca nemožnosť nehnuteľnosť vôbec kúpiť.
Čo si overiť pred podpisom zmluvy
- Vlastníctvo nehnuteľnosti – V katastri nehnuteľností si skontrolujte, či je predávajúci skutočne zapísaný ako vlastník a či nehnuteľnosť nie je vedená na viacerých majiteľov.
- Ťarchy – Zistite, či na nehnuteľnosti nie je hypotéka, exekúcia, záložné právo alebo iné obmedzenie, ktoré by mohlo skomplikovať prevod.
- Vecné bremená – Môže ísť napríklad o právo prechodu cez váš pozemok alebo povinnosť umožniť prístup k sietiam. Tieto záväzky ostávajú aj po zmene majiteľa.
- Územný plán a stavebné zámery v okolí – Na obecnom alebo mestskom úrade sa informujte, či sa v blízkosti neplánuje hlučná výstavba, diaľnica alebo iné projekty, ktoré by znížili kvalitu bývania.
- Súlad skutočného stavu s dokumentáciou – Overte, či dispozícia, rozloha a účel nehnuteľnosti v dokumentoch zodpovedajú realite. Ak sú rozdiely, môžu komplikovať kolaudáciu alebo budúcu rekonštrukciu.
Dôsledná kontrola týchto právnych aspektov pred podpisom zmluvy vám môže ušetriť tisíce eur a dlhé mesiace stresu. Vždy je lepšie investovať čas a prípadne aj peniaze do právnika či notára, než riešiť následky podcenenia týchto overení.
Signály, že inzerát môže klamať
Neobvykle nízka cena oproti podobným ponukám v lokalite.
Veľmi málo fotografií alebo len zábery detailov.
Príliš kreatívny slovník bez konkrétnych údajov.
Chýbajúce informácie o rozlohe, poplatkoch či stave nehnuteľnosti.
Fotky bez okolia – môže ísť o snahu skryť nevýhodnú polohu.
Nehnuteľnosť bez zbytočných sklamaní
Kúpa či prenájom nehnuteľnosti je vážne rozhodnutie, pri ktorom sa ľahko necháme uniesť prvým dojmom z pekných fotiek a lákavého popisu. Realita však môže byť oveľa menej idylická. Preto je dôležité k inzerátom pristupovať s dávkou skepsy, kriticky vyhodnocovať každú informáciu a klásť otázky, ktoré odhalia skutočný stav vecí.
Ak budete kombinovať zdravý rozum, dôsledné preverenie informácií a schopnosť čítať medzi riadkami, riziko sklamania výrazne znížite. Realitný trh síce láka na pozlátku marketingu, no ten, kto si dá tú námahu a pozrie sa pod povrch, má šancu nájsť bývanie, ktoré bude nielen krásne na fotkách, ale aj v skutočnom živote.
Zdroj úvodnej fotky: Freepik
