Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je kúpna a predajná zmluva základným právnym dokumentom. Určuje práva a povinnosti oboch strán a zabezpečuje, že vlastníctvo prejde hladko a bezpečne. Nesprávne vyhotovená zmluva však môže viesť k právnym alebo finančným problémom. Preto je dôležité vedieť, čo by mala obsahovať.
Čo je kúpno-predajná zmluva
Kúpno predajná zmluva je právny dokument, ktorý potvrdzuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti. Platí pri kúpe bytu, domu aj pozemku a je záväzná pre obe zmluvné strany. Správne vyhotovená zmluva zaručuje, že všetky podmienky sú jasné a dohody budú právne účinné.
Náležitosti kúpno-predajnej zmluvy
Každá kúpna zmluva na byt by mala obsahovať tieto zákonom stanovené body:
Popis bytu a nebytového priestoru – v zmluve sa uvádza číslo bytu a vchodu, opis nebytového priestoru, podlahová plocha, ako aj popis príslušenstva a vybavenia.
Určenie a popis spoločných častí domu – zahŕňa opis spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.
Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu – obsahuje podiel na spoločných častiach domu, príslušenstve, zastavanom pozemku a priľahlom pozemku.
Úprava práv k pozemku – uvádza sa veľkosť spoluvlastníckeho podielu na pozemku a dohoda nadobúdateľa bytu s vlastníkom domu.
Pristúpenie k zmluve spoločenstva vlastníkov – kupujúci deklaruje svoj súhlas so zmluvou o spoločenstve vlastníkov alebo so zmluvou o výkone správy domu.
Práva k zariadeniam civilnej ochrany – v prípade, že sa v dome nachádzajú, zmluva upravuje aj práva k nim.
Okrem toho sa odporúčajú uviesť aj tieto náležitosti:
Stav nehnuteľnosti – detailný opis stavu bytu či domu, vrátane hnuteľných vecí a potvrdenia kupujúceho, že bol so stavom oboznámený.
Odovzdanie nehnuteľnosti – termín a podmienky, za ktorých predávajúci odovzdáva a kupujúci preberá nehnuteľnosť.
Ťarchy a bremená – prípadné vyhlásenie predávajúceho, že nehnuteľnosť nie je zaťažená.
Dohoda o poplatkoch – určenie, kto hradí náklady spojené s prevodom vlastníctva, napr. notár, overenie podpisov, katastrálne konanie.
Plnomocenstvo na katastrálne úkony – kupujúcemu umožňuje vykonávať všetky právne úkony potrebné pre vklad vlastníckeho práva a opravy prípadných chýb v zmluve.
Kedy využiť odborníka
Aj keď si zmluvu pripravuješ sám, odborná kontrola je kľúčová:
Právnik – kontrola zmluvy a právnych náležitostí
Notár – overenie podpisov a príprava na vklad do katastra
Odhadca – odhad reálnej ceny nehnuteľnosti
Týmto spôsobom minimalizuješ riziko chýb a problémov pri prevode vlastníctva.
Podpis zmluvy a prevod vlastníctva
Po príprave všetkých dokumentov sa dohodne termín podpisu. Obidve strany si overia totožnosť a zmluvu podpíšu za účasti notára (úradne overenie podpisov alebo notárska zápisnica). Následne sa podáva návrh na vklad do katastra nehnuteľností, čím sa nový majiteľ oficiálne zapisuje do registra.
Najčastejšie chyby pri kúpnych zmluvách
Nepresný alebo neúplný popis nehnuteľnosti
Chýbajúce vyhlásenia o právnom stave
Nejasne stanovená kúpna cena alebo podmienky platby
Nepodpisovanie zmluvy s vyžadovaným overením (notár), keď je to zákonom vyžadované
Toto nie je všetko
Kúpna a predajná zmluva je základom bezpečnej transakcie nehnuteľnosti. Dôsledná príprava, správne vyplnené náležitosti a odborná kontrola znižujú riziká a zaisťujú hladký prevod vlastníctva bytu, domu, pozemku alebo inej nehnuteľnosti. Pre komplexný prehľad, čo by mala zmluva obsahovať a praktické tipy sa môžeš inšpirovať predlohou na webe realitnej kancelárie Dahleh.sk.
Zdroj úvodnej fotky: elements.envato.com
