Investovanie do nehnuteľností patrí medzi najobľúbenejšie a najistejšie spôsoby, ako zhodnocovať peniaze. Byty, domy či pozemky sú pre mnohých synonymom stability – hodnota nehnuteľností totiž len zriedka dramaticky klesá. Rok 2026 však prináša jasný signál, že časy, keď dominovali priestranné troj- a štvorizbové byty, sa menia. Do popredia sa dostávajú menšie nehnuteľnosti – garzónky a dvojizbové byty, ktoré sú nielen dostupnejšie, ale aj flexibilnejšie z pohľadu využitia.
Kým kedysi platilo, že čím väčší priestor, tým väčšia prestíž, dnes sa čoraz viac hovorí o praktickosti, úspore a životnom štýle. Malý byt v centre mesta môže priniesť väčšiu návratnosť než priestranný byt na okraji. Práve preto odborníci z realitného trhu predpokladajú, že rok 2026 bude patriť menším bytom – a to nielen pre nájomníkov, ale najmä pre investorov, ktorí hľadajú istotu a rýchle zhodnotenie vložených financií.
Rastúci dopyt po nájmoch
Nájomné bývanie sa stáva bežnou voľbou, a to nielen medzi študentmi. Mladí profesionáli, ľudia pracujúci na voľnej nohe či páry bez detí preferujú mobilitu pred dlhodobým záväzkom hypotéky. Pre nich je malý byt ideálnou kombináciou – cenovo dostupný, jednoduchý na zariadenie a vhodný pre dynamický životný štýl.
Práve preto sa menšie byty prenajímajú rýchlejšie než väčšie. Prenajímateľ nemusí čakať celé mesiace na správneho záujemcu, pretože dopyt je trvalý a stabilný. To znamená menej prázdnych mesiacov a vyšší výnos z investície.
Nižšie vstupné náklady
Jednou z najväčších výhod menších bytov je ich cena. Obstarávacia hodnota garzónky alebo dvojizbového bytu je nižšia než pri väčších bytoch, čo znamená, že investori potrebujú menej vlastných zdrojov alebo nižší úver. To je v čase vysokých úrokových sadzieb a prísnejších podmienok bánk veľkou výhodou.
Nižšia cena zároveň znamená rýchlejšiu návratnosť. Čím menej peňazí do kúpy vložíte, tým skôr sa vám investícia začne vyplácať prostredníctvom nájmu. Pre mnohých investorov je to kľúčové – nehnuteľnosť nemusí byť luxusná, stačí, ak stabilne prináša príjem.
Freepik
Úspora energií a nižšie prevádzkové náklady
Energetická efektivita je v roku 2026 horúcou témou. Menší byt znamená menšie účty – menej priestoru na vykurovanie, menej svetiel a spotrebičov, ktoré by museli bežať na plné obrátky. To ocenia nielen nájomníci, ktorí hľadajú dostupné bývanie, ale aj majitelia, ktorí nemusia riešiť vysoké zálohové platby.
Z pohľadu ekológie ide o trend, ktorý zapadá do súčasného životného štýlu. Mladí ľudia stále častejšie hľadajú bývanie, ktoré je šetrné k životnému prostrediu. Menší byt im dáva možnosť žiť komfortne a zároveň zodpovedne.
Flexibilita pri predaji
Investícia do menšieho bytu prináša aj ďalšiu výhodu – ľahký predaj. Zatiaľ čo veľké byty sa často predávajú ťažšie a za dlhší čas, malé byty majú omnoho širšiu cieľovú skupinu. Kupujú ich mladí ľudia, rodičia pre svoje deti či investori, ktorí chcú rozšíriť svoje portfólio.
To znamená, že aj keď sa investor rozhodne byt predať, má vysokú šancu, že to dokáže rýchlo a bez výrazného znižovania ceny. Malý byt je jednoducho univerzálna nehnuteľnosť, ktorá nikdy nestratí na atraktivite.
Trend mestského života
Moderný mestský človek hľadá najmä lokalitu. Blízkosť práce, služieb, škôl, kaviarní či parkov je často dôležitejšia než veľkosť samotného bytu. Preto sa menšie byty v centrách miest stávajú žiadanými investíciami.
Aj keď sú drahšie na meter štvorcový, v konečnom dôsledku prinášajú vyšší výnos. Nájomníci sú ochotní zaplatiť viac za to, že môžu bývať v srdci mesta, a to aj v prípade, že ich domov tvorí iba 35 či 40 m².
Freepik
Vhodná voľba aj pre krátkodobý prenájom
Cestovný ruch a firemné prenájmy podporujú dopyt po menších bytoch. Turisti hľadajú pohodlné ubytovanie s dobrou dostupnosťou, firmy zase krátkodobé riešenie pre svojich zamestnancov na služobných cestách.
Malý byt je preto ideálny na platformy ako Airbnb či Booking. Vďaka flexibilite prenájmu môže investor získať vyššie mesačné príjmy než z klasického dlhodobého nájmu, a to bez potreby veľkých úprav či nákladov.
Kde kupovať investične malé byty?
Pri investovaní do malých bytov zohráva lokalita absolútne kľúčovú úlohu. Najvyšší dopyt je už tradične v hlavných mestách a veľkých univerzitných centrách. V Bratislave, Prahe či Brne sa garzónky a menšie dvojizbové byty prenajímajú takmer okamžite, pretože tu žijú tisíce študentov, mladých profesionálov aj cudzincov. Veľkou výhodou je aj prítomnosť nadnárodných spoločností – ľudia pracujúci v korporáciách hľadajú flexibilné bývanie v centre alebo v dobre dostupných lokalitách.
Okrem hlavných miest sa však oplatí pozrieť aj na regionálne metropoly, ako sú Košice, Žilina, Nitra či Olomouc. Tieto mestá majú rozrastajúci sa trh práce, univerzity a dostatok nájomníkov, pričom ceny sú stále nižšie než v Bratislave alebo Prahe. To znamená, že vstupná investícia je dostupnejšia a návratnosť môže byť v pomere k cene ešte rýchlejšia.
Zaujímavým trendom sú aj rekreačné lokality – malé apartmány pri Tatrách, Liptovskej Mare či v Českých horách sa stávajú obľúbenými na krátkodobý prenájom cez Airbnb alebo Booking. Ich cena je síce vyššia, ale výnos vie byť veľmi atraktívny, ak sa byt využíva celoročne.
Koľko stoja malé byty v roku 2026?
Ceny malých bytov sa líšia podľa regiónu. V Bratislave sa garzónky pohybujú v roku 2026 približne od 140 000 do 180 000 €, dvojizbové byty od 180 000 do 250 000 € v závislosti od lokality a stavu nehnuteľnosti. V Prahe sú ceny ešte vyššie – garzónky bežne presahujú 5,5 milióna Kč (cca 220 000 €) a dvojizbové byty sa pohybujú medzi 7–10 miliónmi Kč (280–400 tisíc €).
Naopak, v regionálnych mestách ako Košice či Žilina je možné kúpiť garzónku už od 80 000 – 100 000 € a dvojizbový byt približne od 120 000 €. V menších českých mestách sa ceny pohybujú podobne – menší byt v Olomouci alebo Hradci Králové vyjde na 3–4,5 milióna Kč (120–180 tisíc €).
Samostatnou kategóriou sú apartmány v rekreačných oblastiach, kde cena za meter štvorcový môže prevýšiť aj sumu v hlavnom meste. Napríklad moderné apartmány vo Vysokých Tatrách či v Špindlerovom Mlýne stoja v roku 2026 od 3 500 do 6 000 € za m², no dopyt po nich stále rastie, najmä vďaka cestovnému ruchu.
Malé byty ako veľká investičná príležitosť
Rok 2026 potvrdzuje, že svet investícií sa mení. Menšie byty už dávno nie sú vnímané ako „núdzové riešenie“ – naopak, stávajú sa symbolom modernej doby. Spájajú v sebe dostupnosť, praktickosť a vysoký dopyt, čo z nich robí mimoriadne atraktívne investičné aktívum. Pre tých, ktorí hľadajú stabilný príjem a chcú sa vyhnúť zbytočným rizikám, predstavujú menšie nehnuteľnosti istotu a dlhodobú perspektívu.
Investícia do garzónky či dvojizbového bytu je preto viac než len finančným krokom. Je to rozhodnutie, ktoré reflektuje realitu dnešného trhu, potreby mladšej generácie aj trend udržateľného bývania. Kto pochopí túto príležitosť včas, môže si vybudovať portfólio, ktoré bude prinášať istotu a rast aj v nasledujúcich rokoch.
Zdroj úvodnej fotky: Freepik
