Zima nie je práve obdobím, kedy sa ľudia hrnú do prehliadok nehnuteľností. Mrazivé rána, klzké cesty a šedé oblohy akoby lákali skôr k teplému čaju než k rozhodnutiam o celoživotnej investícii. A predsa – práve v zimných mesiacoch môžete pri kúpe domu vidieť viac, než v lete. Dom vám v chladnom období ukáže svoju pravú tvár: ako drží teplo, ako zvláda vlhkosť, či sa v ňom žije príjemne aj bez pomoci jarného slnka.
Ak teda uvažujete o kúpe domu, zima nemusí byť prekážkou. Naopak, môže byť vaším tajným tromfom. Ceny bývania v tomto období často mierne klesajú, predávajúci sú otvorenejší dohode a dom, ktorý obstojí v zime, bude spoľahlivým domovom po celý rok. Poďme sa spolu pozrieť na to, na čo sa zamerať, aby ste aj v snehovej prikrývke videli jasne a rozhodli sa múdro.
Zima neklame – ukáže pravý stav domu
Chladné počasie dokáže odhaliť viac ako stovky fotografií v inzeráte. Keď vstúpite do domu, všímajte si, ako rýchlo sa vyhreje a či sa teplo v priestore udrží. Ak sú rohy izieb vlhké alebo cítiť zatuchlinu, môže ísť o nedostatočné zateplenie či problémy s izoláciou. Aj to, že sneh na streche sa topí nerovnomerne, je varovný signál – teplo uniká miestami, kde by nemalo.
Zima vám tiež dá okamžitú spätnú väzbu na kvalitu okien a dverí. Ak pri nich cítite prievan, pripravte sa na investíciu do výmeny. Nebojte sa otvoriť skrine, pozrieť za nábytok, či sa tam netvoria plesne. Počas letných prehliadok tieto detaily často uniknú, ale v zime sa ukáže všetko – aj to, čo by predávajúci radšej skryl.
Kúrenie a izolácia – tepelný pulz vášho budúceho domova
V zime sa z kúrenia stáva srdce domu. Preto sa pýtajte – aký typ vykurovania má nehnuteľnosť, koľko má rokov kotol a kedy bol naposledy servisovaný. Požiadajte o účty za energie z poslednej zimy, aby ste vedeli, s čím môžete rátať. Mnoho kupujúcich sa zľakne až po prvej faktúre – vy však môžete byť pripravení.
Zateplenie je ďalšia kľúčová téma. Starší dom bez poriadnej izolácie sa v zime mení na studený labyrint, kde aj najlepší radiátor zlyhá. Skontrolujte fasádu, strechu a podlahy, spýtajte sa na typ okien. Ak dom drží teplo aj v mínusových teplotách, máte vyhraté. Zima vám ukáže, ako veľmi sa v dome „cítiť doma“ aj bez hrubej deky.
Prístup, voda a parkovanie – malé detaily, veľké prekvapenia
Kým v lete sa k domu dostanete po suchej ceste, v zime sa môže stať, že vás privíta snehová stena. Zistite, ako sa udržiava prístupová cesta, či ju niekto pravidelne odhŕňa, alebo vás čakajú každé ráno lopata a svalovica. Ak je dom mimo mesta, opýtajte sa aj na zimnú údržbu obce – nie každá dedina má rozpočet na časté posypy.
Voda a odpad si tiež zaslúžia pozornosť. Skontrolujte, či potrubia nezamŕzajú, či sú dobre zaizolované a či má dom spoľahlivý odvodňovací systém. Všímajte si, kde sa drží voda po topení snehu – stojatá voda v záhrade znamená zlé odvodnenie. A parkovanie? Zima preverí, či sa k domu viete dostať bez šmýkania a či sa auto zmestí aj popri snehových závejach.
Freepik
Zimné prehliadky sú férovejšie – žiadne letné ilúzie
Zimná atmosféra síce nie je práve idylická, no o to je úprimnejšia. Bez rozkvitnutej záhrady a modrej oblohy zrazu vidíte skutočné proporcie domu, výšku terénu, kvalitu cesty i reálny stav fasády. Dom, ktorý vyzerá dobre aj pod snehom, je často ten, ktorý nesklame ani v lete.
Ak môžete, dohodnite si prehliadku aj v podvečer. Uvidíte, ako funguje vonkajšie osvetlenie, či je ulica bezpečná a či sa v okolí býva pokojne. Zima odhalí aj to, ktorí susedia bývajú celoročne a kde sa domy menia na prázdne chaty. Takéto detaily sa v teplých mesiacoch často strácajú – v zime sú naopak neprehliadnuteľné.
Odborník je v zime vaša istota
Ak kupujete starší dom, určite si prizvite stavebného odborníka. V zime sa mnohé skryté problémy zvýraznia – praskliny, vlhkosť, netesnosti. Odborník vám dokáže ukázať, čo je len estetická vada a čo vážny technický problém. Možno zaplatíte pár stoviek navyše, no ušetríte tisíce, ktoré by ste inak investovali do neplánovaných opráv.
Energetický poradca vám navyše vie pripraviť reálny prehľad o tom, ako efektívne dom využíva teplo a energiu. Vďaka tomu zistíte, či je dom vhodný aj pre modernizáciu – napríklad montáž tepelného čerpadla alebo solárnych panelov. Zima je totiž ideálnym testovacím obdobím pre technické parametre, ktoré v lete neodhalíte.
Prečo sa oplatí kupovať dom práve v zime
Zimné mesiace majú v realitnom svete povesť „mŕtvej sezóny“. Menej záujemcov znamená menšiu konkurenciu – a tým aj väčšiu šancu dohodnúť lepšiu cenu. Predávajúci bývajú ochotnejší zjednávať, pretože ich nehnuteľnosť môže čakať na kupca dlhšie. Ak sa nenecháte odradiť počasím, môžete získať výhodnú ponuku, o ktorú by ste v apríli už len ťažko bojovali.
Zároveň si počas zimy viete urobiť reálny obraz o prevádzkových nákladoch. Nie je nič lepšie, ako vidieť dom v akcii počas vykurovacej sezóny. Ak obstojí teraz, bude vám spoľahlivo slúžiť aj v letných horúčavách. Zimná kúpa je teda odvážna – ale múdro odvážna.
Najčastejšie chyby kupujúcich v zime
Technický stav nehnuteľnosti vs. cena
Jednou z veľmi častých chýb je, že kupujúci sa nechajú zlomiť nižšou cenou či lacnejšou ponukou a prehliadnu technický stav nehnuteľnosti. Ak vás zláka výhodná cena, hrozí, že si nevšimnete, že vykurovanie je staré, izolácia nedostatočná alebo strecha už má za sebou mnoho rokov.
V zime sa tieto problémy často prejavia intenzívnejšie — napríklad v podobe chladných stien, vlhkosti v rohoch, alebo vysokých účtov za energie. Ak si tieto signály nevšimnete pri prehliadke, môžete získať dom, ktorý na prvý pohľad vyzerá dobre, no v skutočnosti vás bude stáť viac, ako ste pôvodne plánovali.
Nadmerná dôvera
Ďalšou chybou je nadmerná dôvera vo fotografie alebo inzerát, ktorý bol pripravený v lete. V teplej sezóne dom pôsobí často veľmi prívetivo – zelená záhrada, intenzívne slnko, dobrá nálada – to všetko dokáže skryť konkrétne nedostatky.
V zime sa ukáže, či sú okná a dvere tesné, či sa pri nich cíti prievan, alebo či záhrada trpí zlým odvodnením. Ak sa kupujúci spolieha len na fotografie z jari či leta, podceňuje riziko, že realita v zime bude odlišná. Môže sa ukázať, že dom vyzerá dobre len v „letnom šate“, ale pri mraze či snehu trpí.
Údaje o nákladoch
Tretím častým prešľapom je, že kupujúci si nevyžiadajú účty za energie, kópie servisných správ či historické prehľady opráv. Bez týchto údajov ťažko posúdite, aké náklady vás čakajú. Napríklad ak dom už má starý kotol, slabú izoláciu alebo staré okná, budete mať vyššie náklady na vykurovanie — a zima túto skúšku odhalí. Kupujúci, ktorí takéto dokumenty nežiadajú, môžu byť prekvapení, že ich mesačné náklady výrazne presiahnu pôvodné očakávanie.
Rezerva na opravy
Nakoniec je tu chyba, že sa neplánuje rezerva na drobné či stredné opravy. Staršie domy – zvlášť ak sa kupujú v zime – často vyžadujú údržbu, opravy či modernizácie.
A v zime, keď sa objavia napríklad zamrznuté potrubia, netesnosti v oknách či strecha, ktorá ťaží kvôli snehu, náklady a riziká sú vyššie. Preto by kupujúci mali rátať s tým, že k cene domu treba prirátať ešte určitú sumu pre prípadné nepríjemnosti. Ak túto rezervu nemáte, dom vás môže finančne „vtiahnuť“ viac, než ste plánovali.
Orientačný pohľad na rozdiel v cenách nehnuteľností – leto vs. zima (rok 2025)
Na slovenskom realitnom trhu sa v roku 2025 potvrdzuje známy trend – v zime bývajú ceny nehnuteľností o niečo nižšie než v období jari a leta. Dôvodom je menší dopyt, chladné počasie a fakt, že väčšina kupujúcich odkladá rozhodnutie o kúpe na teplejšie mesiace. Menej záujemcov znamená väčšiu vyjednávaciu silu kupujúceho, a teda aj väčšiu šancu získať lepšiu cenu.
Podľa dostupných údajov a analýz realitných kancelárií sa v zimných mesiacoch ceny domov a bytov pohybujú v priemere o 5 až 10 % nižšie ako v letnej sezóne. Samozrejme, rozdiel závisí od regiónu, typu nehnuteľnosti a aktuálnej situácie na trhu – v Bratislave či v okolí veľkých miest môže byť pokles menší, zatiaľ čo v menších mestách alebo pri rodinných domoch na vidieku býva citeľnejší.
Ak si to prepočítame na príklade: dom, ktorý sa v lete predáva za 300 000 €, by mohol mať v zimnom období cenu približne 270 000 € až 285 000 €. Pre kupujúceho to znamená úsporu 15 000 € až 30 000 €, ak vie správne rokovať a má pripravené financovanie. Práve zima teda ponúka príležitosť pre tých, ktorí nechcú čakať na jar a sú ochotní investovať trochu viac času do preverenia technického stavu domu.
Treba však dodať, že zima automaticky neznamená lacný nákup. Niektoré domy si cenu držia stabilnú, najmä ak ide o novostavby alebo nehnuteľnosti v atraktívnych lokalitách s nízkou ponukou. Rozdiely sú teda individuálne, no z hľadiska trendu zima zostáva obdobím, keď sa dá pri kúpe domu či bytu získať o niečo výhodnejšia ponuka – za predpokladu, že kupujúci postupuje s rozvahou a má po boku odborníka, ktorý dokáže odhaliť aj skryté nedostatky.
Kúpa domu v zime nie je šialený nápad, ale skúška reality. Je to obdobie, kedy sa ukáže, či dom dýcha, či drží teplo a či sa v ňom dá žiť pohodlne aj vtedy, keď vonku vládne mráz. Ak obstojí v týchto podmienkach, môžete si byť istí, že v lete bude už len lepší.
Nebojte sa preto pozerať na nehnuteľnosti aj v chladnom období. S dobrým plánom, triezvym pohľadom a otvorenými očami môžete objaviť dom, ktorý bude vaším bezpečným prístavom – bez ohľadu na to, či za oknom sneží alebo kvitnú jablone.
Zdroj úvodnej fotky: Freepik
